築年数が古いマンションや少し手直しが必要なマンションは、リフォームもしくはリノベーションによって、気に入った物件できそうです。
●「リフォーム（reform）」とは、老朽化した建物を新築の状態に戻す
●「リノベーション（renovation）」とは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高める
リフォームに関しては、築年数が新しい場合は、手直しする箇所も限られるだろうし、もとの居住者がしてくれる場合もあるので、あまり考えないでいいかもしれません。そもそもあまり考えていませんでした。
しかかしながら、築年数が古く相場より安いマンションを見たとき、予算の残りでリノベーションするのもありなのかもしれないと思いました。
そのため、既存の建物に大規模な工事を「リノベーション」に関して少し調べてみました。
＜リノベーションのメリット＞
物件の選択肢が増える
住みたいエリア、住みたい間取りの選択幅が広がります。
マンションの選択では、ある程度設備の整ったマンションを選択してしまいます。しかし、リノベーションも可能ならば、対象となるマンションを増やすことができます。また、間取りや内装も新しく変えてしまうため、購入の際気を使う必要はないかと思います。
＜リノベーションのデメリット＞
①．売却時のマンション価格
築年数が古い物件は、安い価格で販売されているかと思います。そのため余った費用にてリノベーション費用にあてられるかと思います。
しかしながら、将来、売却する際、築年数が古い物件は担保価格も安く設定されているうえ、個人好みのリノベーションになっているため、リノベーション自体の評価がされずに、売却価格が安く設定されてしまいます。そのため通常のマンション販売より損することが多いと、不動産屋さんが述べていました。
つまり、長期的に住む場合はかまわないのですが、いつか売却する可能性がある場合は、やり過ぎ注意と言うことですね。
マンションの販売価格の設定
基本的に、中古マンションの価格は、売主の希望が反映されています。しかしながら、不動産屋さんも、周辺物件の過去の事例の平米単価、物件の階数や眺望、日当たり、間取り、室内状況などを補正要因として換算した価格から査定金額を計算します。そのうえで、売主と打合せし、売り出し価格を決定しています。
なので、リノベーションしてお部屋の中がいくら奇麗でも、相場からずれていると価値は低そうですね。
②．ローンの金利
リノベーションの工事は、マンション購入後に行います。そのため、住宅ローンは使えず、新たにローンをくむことになります。その際、リフォームローン適用になるため、ローンの金利が高くなるようです。
別々でローンをくむことは、少し抵抗がありますね。一括でできたら嬉しいですね。
リフォームも同様かと思います。そのため、もとの居住者がリフォームしてくれると、ローンをくむ際に楽できそうです。
リノベーションによって、魅力ある物件に変化できそうです。
しかし、将来のことを考えると、間取りなどに相当のこだわりがない限り、リノベーションは少し抑えたほうが良いのかもしれません。いろいろなことを考え過ぎて、自由リノベーションできないと、その物件自体の魅力も半減しますので、購入の選択から外れるかもしれません。
しかしながら、予算の範囲で気に入った物件を探すのは難しいです。
